住宅コラム

住宅ローン当初固定のメリットと注意点! 

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「当初固定」とは、借入れ当初から一定期間、
金利が固定される住宅ローン商品の総称です。

住宅ローンを借り入れている期間の優遇金利幅が
全て固定される「全期間固定」と比較すると、
当初固定は所定の期間に限り、
優遇金利の幅を大きく設定しており、
当初固定期間の返済負担をおさえることができます。

また、変動金利型の住宅ローンと比較すると、
当初固定期間中の金利変動リスクがないため、
返済計画が立てやすいというメリットもあります。

住宅ローンを借り入れる際に固定金利を選ぶ方は、
新規はもちろん、借り換える場合も、
当初固定を選択する人が大半を占めています。

ただ、当初固定も万能という訳ではありません。

利用するメリットもあれば、
注意しなければいけない点も当然あります。

住宅ローン利用する際は、
メリットだけに目を向けるのではなく、
注意すべき点もしっかり把握した上で、
選択することが何より大切です。

そこで今回は、住宅ローンの当初固定に
着目し、そのメリットと注意点を
お伝えします。

当初固定で住宅ローンを組もうと考えている方は、
ぜひご参考にして下さい。

◆住宅ローンを当初固定で組むメリット

それでは、まずはじめに住宅ローンを
当初固定で組むメリットを見ていきましょう。

メリット①固定期間中は低金利での借り入れが可能

当初固定で住宅ローンを組む最大のメリットは、
固定期間中の住宅ローン金利が
低金利に設定されている点です。

当初固定の場合、
固定期間中の住宅ローン金利の優遇幅が大きく、
全期間固定と比較すると、
有利な条件で借り入れることが可能です。

例えば、あるネット銀行の住宅ローンを
「全期間固定10年(通期引下げプラン)」と
「当初固定10年(当初引き下げプラン)」で
組んだ場合の金利を比較すると以下の通りとなります。

●当初固定と全期間固定の金利を比較
 (金利の設定は、2018年11月時点)

全期間固定10年(通期引き上げプラン)   
基準金利   2.56%  
金利優遇幅 -1.30% 
適用金利  -1.26%

当初固定10年(当初引き下げプラン)
基準金利   2.56%  
金利優遇幅 -1.70% 
適用金利  -0.86%

実に、-0.40%もの金利優遇が得られるのです。

例えば、子供の教育費にお金がかかる時期等に、
当初固定を利用して低金利で
住宅ローンを組むことができれば、
当初固定期間中の住宅ローン返済額を
抑えることができ、
家計への負担を少なくすることが可能です。

当初固定期間中の住宅ローン金利が低く、
毎月の返済額の負担を少なくできる点は、
当初固定で住宅ローンを組む
大きなメリットといえるでしょう。

◆メリット②当初固定期間中は金利が変わらない

当初固定で住宅ローンを組む場合、
当初固定期間中の金利は変わりません。

変動金利と比較すると、
選択する期間によっては金利がやや上がるものの、
固定期間中に金利変動リスクがなく、
返済計画が立てやすい点は、
住宅ローンを当初固定で組む
メリットの一つと言えるでしょう。

◆住宅ローンを当初固定で組む際の注意点

次に、住宅ローンを当初固定で組む際に
チェックしておきたい注意点をご紹介します。

●当初固定期間終了後の金利上昇に注意する

住宅ローンを当初固定で組む際は、
固定期間終了後、住宅ローンをどうするのか、
考えておく必要があります。

住宅ローンを借り入れた金融機関での利用を
継続する場合、当初固定期間終了後に、
金利タイプを「変動金利」と「固定金利」の
いずれかを選択し、切り替えることになります。

この際、注意したいのが、
当初固定から他の金利タイプに切り替える場合、
金利の優遇幅が少なくなり、
当初固定期間終了後、
金利がほぼ100%上昇する点です。

例えば、先ほどのネット銀行で
当初固定10年の住宅ローンを組んだ場合、
固定期間中と固定期間終了後を比較すると、
金利は以下のように変化します。
(金利の設定は、2018年11月時点)

・当初固定期間中

 基準金利   2.56%
 金利優遇幅 -1.70%
 適用金利  -0.86%

・固定期間終了後

変動金利を選択した場合
 基準金利   2.775%
 金利優遇幅 -0.70%
 適用金利   2.075%

固定金利(10年)を選択した場合
 基準金利   2.56%
 金利優遇幅 -0.70%
 適用金利   1.86%

上記からもわかるように、
固定期間が終了すると、
金利優遇幅が小さくなるため、
変動金利・固定金利のいずれを選択した場合でも、
当初固定の固定期間と比較すると、
金利が大幅に上昇します。

ちなみに、通常「変動金利」の場合は、
急激な金利上昇に対応するため、「
「金利を半年ごとに見直す」、
「返済額を5年ごとに見直す。
その際、返済額がアップする場合でも、
上限はこれまでの毎月の返済額の1.25倍まで」
といった特例措置を用意していますが、
当初固定の場合、このような特例措置はありません。

つまり、固定期間終了後に
住宅ローン金利が大幅に上昇した結果、
毎月の返済額が増え、
家計を圧迫する可能性がある点には注意が必要です。

当初固定で住宅ローンを組む際は、
固定期間終了後に大幅に金利が上昇する
リスクがあるため、
当初固定期間中の適用金利だけではなく、
利用する金融機関が設定している住宅ローンの
「基準金利」と固定期間終了後の
「金利優遇幅(基準金利からの引き下げ幅)」
についてもしっかりとチェックしておきましょう。

◆当初固定で住宅ローンを選ぶポイント

●その1
 固定期間終了後も金利優遇幅の大きい
 住宅ローンを選ぶ

固定期間終了後、変動金利または固定金利を選択し、
当初固定と同じ金融機関の住宅ローンを利用する場合、
固定期間終了後の金利優遇幅の
大きい住宅ローンを選ぶのがおすすめです。

多くの金融機関の場合、
当初固定の固定期間終了後は
金利が大幅に上昇しますが、
数ある金融機関の中には、
固定期間終了後の金利上昇を抑えるため、
「基準金利を低めに設定している」、
「固定期間終了後の金利優遇幅が大きい」
といった住宅ローン商品を提供しているところがあり、
こうした金融機関を選択することで、
固定期間終了後も比較的低い金利で
住宅ローンを借り入れることが可能です。

●その2
 固定期間終了のタイミングで
 他の住宅ローンへ借り換えることを視野に入れ、
 固定期間中の金利優遇幅が大きい住宅ローンを選ぶ

多くの当初固定住宅ローンは、固定期間終了後、
優遇金利幅が小さくなるため、
住宅ローン金利が大幅に上昇します。

そのため、固定期間が終了するタイミングで、
他の金融機関が提供する住宅ローンに借り換え、
改めて低金利で住宅ローンを組むのも
選択肢の一つです。

この場合は、
固定期間中の適用金利に注目し、
低金利での借り換えできる
住宅ローンを選ぶのがおすすめです。

ただし、住宅ローンを借り換える際は、
借り換え先の金融機関での
審査に通過する必要がある他、
手数料をはじめとする諸費用も発生するため、
その点も、しっかり考慮しておきましょう。

◆まとめ

住宅ローンを当初固定で借り入れた場合の
メリットと終了時の注意点について解説しました。

住宅ローン金利は、
月々の返済額や総返済額に影響するため、
「低金利」というメリットを
最大限享受できる理由から、
当初固定を選ぶ人は少なくありません。

ただし、当初固定には、
低金利で住宅ローンの借入れができる
メリットがある一方で、
当初固定期間終了後に金利が
上昇するリスクがあるため、
その点もしっかりと把握した上で、
借り入れることが大切です。

これから当初固定で住宅ローンを
借り入れようと考えている方は、
当初固定のメリットと注意点を
しっかりと理解した上で、
利用する住宅ローンを選びましょう。

それでは、また。

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